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　　中海商业发展(深圳)有限公司(以下简称“中海商业发展”)，系中海旗下专业的商业资产运营管理平台，已逐步构建起覆盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园区的城市运营价值生态圈，拥有行业领先的全业态开发与运营能力。购物中心业务是其核心引擎，由标准产品线“城、荟、坊”和非标产品线“里、巷、集”构成的“3+3产品矩阵”可全方位覆盖城市、区域、社区，响应不同客群需求，实现多层扩张。截止2025年中，中海商业发展已在15座高能级核心城市完成消费类项目战略布局，在营项目超30座，管理规模超400万平米(含轻资产)。自2020 年以来，管理规模与运营收入的年均复合增长率分别达 22.3%和27.1%，势头强劲。

　　华夏中海商业REIT将依托中海丰富的运营经验与专业团队的协同能力，构建兼具专业性和独立性的“统筹+实施”架构，为资产长期稳健运营提供坚实保障。即由中海商业发展作统筹机构，其子公司中海环宇商业管理(深圳)有限公司(以下简称“中海环宇商管”)作实施机构，通过强大的运营体系，从人员、资金、平台资源全方位赋能项目运营。同时，中海环宇商管承接了原项目核心运营团队，可以有效保障运营策略的连续性与执行落地效率。基金通过兼具激励与约束的运管费设置，进一步调动一线团队积极性，助力项目业绩提升。

　　此外，华夏中海商业REIT的计划管理人中信证券与基金管理人华夏基金均具备专业优势：中信证券业务横跨证券、基金、期货、外汇和大宗商品等多个领域，是国内首家资产规模突破万亿元的证券公司，主要财务指标连续十余年位居行业首位，各项业务均保持市场领先。华夏基金依托以资产配置为核心、全品类覆盖的投研体系，实现资管规模持续增长，截止2025年二季度末，管理资产规模超3万亿，稳居国内基金公司前列。同时，华夏基金已建立从Pre-REITs前期项目培育到上市流动性管理的全流程业务链条，在管REITs产品单数、规模均为市场第一。

　　华夏中海商业REIT的推出，不仅拓展了资产证券化的通道，也契合当前消费REITs的政策鼓励与行业转型趋势，未来成长空间可期。在扩募资源方面，中海旗下购物中心板块目前持有多处优质商业资产，分布在北京、上海、广州、南京等一线及新一线城市核心地段，包括北京中海大吉巷、上海真如环宇城MAX、佛山千灯湖环宇城、珠海前山环宇城等项目。这些资产与映月湖环宇城在区位能级和运营模式上协同性强，为REITs后续扩募提供丰富标的，有望形成“首发运营优化提升扩募扩容”的可持续发展闭环，进一步做大基金规模并增强收益稳定性。

　　从行业意义看，华夏中海商业REIT为房企盘活存量商业资产提供了可复制的“收购-调改-盘活”样本。通过发行REITs，发起人可回笼资金、降低负债、提升效率；基金上市后还将依托市场监督机制倒逼运营持续优化，进一步释放资产潜在价值。正如中指研究院所言：“此类项目标志着房企轻资产转型进入深化阶段，推动行业从重开发持有转向轻资产运营，促进商业地产迈向高质量发展。”

　　风险提示：1、公募REITs与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险品种，具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2、公募REITs为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件(如地震、台风等)发生较大损失而影响基金价格的风险。3、公募REITs在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5、本基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6、基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。7、投资者在投资基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。8、本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。

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